Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, répondant à des critères de surface et de confort minimum et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.

Critères

Un logement décent assure le clos et le couvert et doit être protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations.

Il doit comporter :

• des dispositifs de retenue des personnes conformes à leur usage (garde-corps aux fenêtres, escaliers, loggias, balcons…),

• des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, et en bon état d’usage et de fonctionnement,

• des dispositifs d’ouverture et de ventilation adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements,

• des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement sans risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires,

• des pièces principales bénéficiant d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

• une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,

• ou un volume habitable de 20 m³.

Équipements : Critères

Le logement doit également comporter les installation suivantes :

• système d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale,

• système d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et muni de siphon,

• cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées et aménagé pour recevoir un appareil de cuisson,

• installation sanitaire intérieure comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle doté d’une baignoire ou douche (une installation sanitaire extérieure au logement est cependant autorisée s’il n’y a qu’une seule pièce à condition qu’il soit dans le bâtiment et accessible facilement),

• installation permettant un chauffage normal et munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion,

• réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

À noter :

la commission départementale de conciliation peut être saisie à titre facultatif avant un recours contentieux.

Le décret du 30 janvier 2002 est modifié et intègre la performance énergétique aux caractéristiques du logement décent.

A compter du 1^er juillet 2018  l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 est ainsi rédigé :
«  Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Rappel :

Depuis le 1^er janvier 2018,  « le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. »

Recours

En cas de litige concernant la décence d’un logement, le tribunal d’instance doit être saisi.

Sanctions

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

• contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,

• imposer une réduction de loyer,

• fixer des dommages et intérêts.

  Bon à savoir :

le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux sans préavis