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Source : QUE CHOISIR ARGENT N°144 OCTOBRE 2016
Logement décent : définition, mise à jour juillet 2018
Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, répondant à des critères de surface et de confort minimum et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.
Critères
Un logement décent assure le clos et le couvert et doit être protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations.
Il doit comporter :
-
des dispositifs de retenue des personnes conformes à leur usage (garde-corps aux fenêtres, escaliers, loggias, balcons…),
-
des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, et en bon état d’usage et de fonctionnement,
-
des dispositifs d’ouverture et de ventilation adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements,
-
des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement sans risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires,
-
des pièces principales bénéficiant d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :
-
une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,
-
ou un volume habitable de 20 m³.
Équipements : Critères
Le logement doit également comporter les installation suivantes :
-
système d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale,
-
système d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et muni de siphon,
-
cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées et aménagé pour recevoir un appareil de cuisson,
-
installation sanitaire intérieure comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle doté d’une baignoire ou douche (une installation sanitaire extérieure au logement est cependant autorisée s’il n’y a qu’une seule pièce à condition qu’il soit dans le bâtiment et accessible facilement),
-
installation permettant un chauffage normal et munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion,
-
réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
À noter :
la commission départementale de conciliation peut être saisie à titre facultatif avant un recours contentieux.
Le décret du 30 janvier 2002 est modifié et intègre la performance énergétique aux caractéristiques du logement décent.
A compter du 1er juillet 2018 l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 est ainsi rédigé :
« Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »
Rappel :
Depuis le 1er janvier 2018, « le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. »
Recours
En cas de litige concernant la décence d’un logement, le tribunal d’instance doit être saisi.
Sanctions
Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :
-
contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
-
imposer une réduction de loyer,
-
fixer des dommages et intérêts.
Bon à savoir :
le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux sans préavis
Congé donné par….
Le locataire :
Le préavis est de trois (3) mois en règle générale, mais il peut être ramené à un (1) mois dans les cas suivants :
- « zone tendue »
- obtention du premier emploi (les tribunaux retiennent en générale la date d’affiliation à la S.S pour apprécier le 1er emploi)
- mutation
- perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
- le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile (pas de condition d’âge, et problèmes de santé récents ou non)
- les bénéficiaires du RSA, de l’ A.A.H, (l’ A.S.S, versé par Pôle emploi n’est pas assimilable au RSA).
- le locataire s’est vu attribuer un logement social ouvrant droit à l’aide personnalisé au logement (A.P.L)
ATTENTION : art 15 de la loi A.L.U.R
Le locataire souhaitant bénéficier du préavis d’un mois précise « le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut le préavis est de trois (3) mois ».
Bien entendu tout envoi se fait par L.R.A.R
Calcul de la révision du montant du loyer
En cours de bail, la révision du loyer ne peut intervenir qu’une seule fois.
Attention le loyer est bloqué si aucune clause de révision ne figure dans le contrat de bail.
En pratique, selon l’article 17-1 de la loi, la révision annuelle prend effet à compter de la date à laquelle le bailleur la demande. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la clause de révision dans le délai d’un an suivant la date à laquelle elle aurait dû s’appliquer, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause.
Dans ce cas impossible de l’appliquer rétroactivement.
La révision du loyer ne peut pas dépasser la variation sur un an de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). La clause de révision mentionnée dans le bail indique le trimestre de référence (1er, 2ième, 3ième, 4ième). Calculé par l’INSEE, le pourcentage d’augmentation est accessible sur le site www.insee.fr
Nouveau loyer = ancien loyer x indice IRL concerné/IRL du même trimestre de l’année précédente
L’état des lieux de sortie
Comme l’état des lieux d’entrée, il doit être établi en présence du locataire et du propriétaire ou de son représentant.
Il se fait en général de jour, dans un logement complétement vide et propre. Il est établi en autant de d’exemplaires qu’il y a de partie dont le nom figure au bail et signé immédiatement qu’il soit établi sur papier ou sur tablette.
Trois informations sont obligatoires :
- l’adresse du nouveau domicile du locataire sortant
- la date à laquelle avait été réalisé l’état des lieux d’entrée
- l’évolution de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée
L’état des lieux de sortie est gratuit pour le locataire, même s’il est rédigé par un professionnel représentant le bailleur et sauf s’il y a impossibilité de le dresser amiablement.
Dans ce cas les honoraires sont partagés par moitié.
Conseils :
Prenez des photos et faites toutes les vérifications telles que conseillées dans l’état des lieux d’entrée.
Source : Que Choisir Spécial Propriétaire/Locataire Numéro 109 -Septembre 2016
L’état des lieux d’entrée
En application de la Loi A.L.U.R, le décret 2016-382 fixe les modalités d’établissement des états des lieux .
- La forme du document doit faciliter la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie.
- Il peut être établi sous la forme d’un document unique ou de deux documents distincts ayant une présentation similaire. Il peut être établi sur support papier ou sous forme électronique (ex: tablette) et remis en mains propres à chacune des deux parties au moment de sa signature. La pratique de l’établir sur tablette et l’envoyer plus tard au locataire n’est pas admise.
- L’état des lieux décrits le logement et constate son état de conservation à l’entrée dans les lieux. Il comporte neuf (9) mentions obligatoires :
- – l’indication du type d’état des lieux : entrée ou sortie
- – la date d’établissement de l’état des lieux
- – l’adresse précise du logement des sols, murs et plafonds, des équipements et des élém
- – le nom du locataire et du propriétaire présents lors de la réalisation de l’état des lieux et l’adresse du domicile du bailleur ou son siège social.
- – les noms et adresse de l’intermédiaire mandaté par le propriétaire si celui ci n’est pas présent.
- – les relevés de compteurs individuels de consommation d’eau et d’energie
- – le détail et la destination des clés et de tous les autres moyens d’accès au logement ou à l’mmeuble
- – pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement avec observations ou réserves et photos.
- les signatures du locataire ou du bailleur (ou son mandataire)
En pratique, vérifiez et faites fonctionner tous les éléments du logement, portes, fenêtre, volets, interrupteurs, évacuation eau, douche, robinetterie,
etc… et prenez des photos.
- L’état des lieux décrit également l’état des parties extérieures dont le locataire a la jouissance exclusive (jardin etc…) et vérifier le cas échéant la cave.
Le coût de l’état des lieux d’entré établi par un professionnel représentant le bailleur ne peut excéder 3 euros par m2 habitable partagé par moitié entre le propriétaire et le locataire
IMPORTANT :
Dans les 10 jours suivant la date à laquelle l’état des lieux a été dressé demandez au propriétaire ou son représentant de compléter et d’ajouter toute observation qui aurait été omise (art 3-2 de la loi A.L.U.R).
Pendant le premier mois de la période chauffe (en général autour du 15 octobre) complétez l’état des lieux par l’état des éléments de chauffage si nécessaire.
Le tout en L.R.A.R
Source : Que Choisir Spécial Propriétaire/Locataire Numéro 109 -Septembre 2016